주택연금 제도가 확대 개선 되었습니다. 주택연금 제도는 주택소유자가 자신의 집을 담보로 매월 연금을 받는 제도입니다. 가입 당시의 집값에 따라 결정이 되어서 조금이라도 높을 때 가입을 하는 방법이 유리하고 집을 소유하고 있다면 국가에서 연금을 받을 수 있습니다. 이번에는 주택연금에 꼭 가입해야 하는 이유와 신청방법 및 수령액, 그리고 주택연금을 활용한 노후준비 전략까지 살펴보겠습니다.
주택연금 제도란?
주택연금 제도는 주택 소유자가 집을 공기업인 한국주택금융공사에 담보로 제공하고, 집에 살기만 하면 평생 매월 일정 금액을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다. 쉽게 말해서 소유 주택을 정부에 주는 대신, 해당 주택에서 그대로 살면서 주택 가격에 준하는 금액을 죽을 때까지 매달 나눠 받는 제도입니다.
주택연금에 가입해야 하는 이유
국민연금만으로는 부족해
초고령 사회를 앞둔 4050세대가 노후 준비를 위해 반드시 고려해야 할 두 가지가 있습니다. 첫째, 돈의 가치가 어떻게 변할지 모른다는 것. 둘째, 수명이 늘어나며 생각보다 돈이 더 필요할 수 있다는 것입니다. 결국 ‘장수의 저주’를 피하기 위해서는 생애 주기에 맞춰 마르지 않는 현금 파이프라인을 마련해야 합니다. 목돈은 장수할수록 자산이 소진될 우려가 커지지만, 마르지 않는 현금 흐름을 만들면 장수 리스크에서 자유로울 수 있기 때문입니다.
이렇게 마르지 않는 현금 흐름이 필요하지만, 일반 직장인들에게 가장 기본이 되는 국민연금의 경우 국민연금 수급자가 51.2%에 그치고 있습니다. 국민연금만으로는 현금 흐름을 충당하기 역부족입니다.
노후생활비 및 의료비
2023년 가계금융복지조사에 따르면 부부 기준 노후 최소 생활비는 월 231만원, 적정 생활비는 324만원으로 나타났습니다. 또한, KB금융그룹 조사에서는 366만원, 국민연금연구원 조사에서는 277만원이 부부 적정 생활비였습니다. 고령자가 가장 부담을 느끼는 항목은 식비 〉 주거비 〉 보건의료비 순입니다. 60대엔 교통비나 여행 등 여가활동비 비중이 높지만 이후에는 의료비 비중이 급격히 올라가게 됩니다. 재산세나 건강보험료(건보료) 등 비소비성 지출이 생활비의 20~30%를 차지하는 수준입니다. 의료비는 발생 시기와 규모를 예상할 수 없습니다. 때문에 이에 대응하려면 보험이나 주택연금 등과 같은 대비책을 마련해놓는 것이 필요합니다.
평생거주
노후를 준비하면서 가장 필요한 것은 내몸을 평생 누일 수 있는 집을 마련하는 것입니다. 주택연금의 경우, 꾸준히 연금을 수령하면서 평생동안 가입자 및 배우자 모두가 거주를 보장받을 수 있습니다. 혹시 부부 중 한사람만 남게 되더라도 연금의 감액없이 동일금액을 평생거주하면서 지급받을 수 있습니다.
합리적인 상속
주택연금으로 개인연금을 수령하고 있지만, 우려되는 부분 중 하나는 자식에게 상속할 수 있는 자산이 남아 있느냐는 것입니다. 주택연금의 경우, 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아가게 되는 구조입니다. 따라서 합리적인 상속도 가능합니다.
주택연금 가입조건
주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 12억원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 경우 라면 누구나 이용할 수 있습니다. 또한, 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억원 이하이면 주택연금을 신청할 수 있습니다.
주택연금 수령방법
주택연금은 종신방식과 확정기간방식 2가지가 있습니다.
주택연금 종신방식
주택연금 종신방식은 정액형, 초기증액형, 정기증가형 세 가지가 있습니다. 정액형은 매월 같은 금액을 수령하고, 초기증액형은 가입 초기 일정기간을 정하여(3,5,7,10년) 정액형보다 많이받고, 그 이후에는 정액형보다 더 적게 수령합니다. 정기증가형은 초기에는 정액형보다 적게 수령하지만, 3년마다 4,5%씩 일정하게 증가한 금액으로 수령할 수 있습니다.
주택연금 확정기간방식
주택연금 확정기간방식은 가입의 연령에 따라서 달라집니다. 10,15,20,25,30년 중에서 선택하여 일정 기간 동안 같은 금액을 매월 받고, 평새 거주하는 방법입니다.
주택연금 신청방법
주택연금 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하거나, 한국주택금융공사에서 온라인으로 신청이 가능합니다. 이때 주택연금 설명서 및 체크리스트, 신청서 및 필요 서류를 제출할 수 있습니다.
이후 가입자 요건 심사, 현장 방문 조사, 담보 주택 가격 평가 등이 이루어집니다. 심사가 통과되면 약정서 작성 후 근저당권 설정/신탁등기를 진행하고 보증서 발급은 온라인으로 이루어집니다.
마지막으로 금융기관을 방문하여 금융거래 약정 후 주택연금을 수령합니다. 근저당권 설정비(법무사 수수료, 등록면허세 및 지방교육세 등)와 인지세가 발생하며, 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다. 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부가 가능합니다.
주택연금 수령액
주택연금 수령액 확대
주택연금 가입자의 총대출한도는 가입자가 100세까지 받을 월지급금 현재가치와 초기 보증료를 합한 값으로 신청시점 연령과 주택가격으로 총대출한도를 계산해 월지급금을 산정합니다. 총대출한도가 5억원 이상인 가입자의 월지급금이 가입자의 연령과 주택시세에 따라 증가합니다.
월지급금으로만 평생 지급받는 ‘종신지급방식’에 월지급금을 일정한 금액으로 고정하는 ‘정액형’, 일반주택을 기준으로 했을 때 먼저 주택시세가 6억원일 경우 90세 이상의 가입자의 월지급금이 498만원에서 530만원으로 6.4% 증가합니다.
주택시세가 8억원일 경우 80세에 331만원에서 380만원으로 15%가 증가하고 주택시세가 10억원일 경우 70세에 276만원에서 300만원으로 8.8%가 증가 이후 각각 90세와 80세는 최대 증가폭인 20%가 증가해 80세는 397만원, 90세는 598만원을 동일하게 지급받습니다.
확대된 주택시세 12억원 가입자의 경우에는 65세 이상일 때 261만원에서 295만원으로 13% 증가하고 이후 70세, 80세, 90세에서 20% 증가한 금액을 지급받습니다.
주택연금 수령액 예시
국내 주택연금 가입자의 평균 연령에 맞게 70세에 새로 주택연금에 가입한다고 가정하겠습니다. 70세 노인이 현재 시세가 12억원인 주택으로 주택연금에 가입하면 매달 죽을 때까지 327만8000원씩 주택연금이 지급됩니다. 주택 가격이 시세 3억원인 경우엔 70세에 가입할 경우 매달 88만6000원이 지급됩니다. 극단적인 경우지만 90세 노인이 시세 12억원인 집으로 주택연금에 가입할 경우 매달 595만8000원씩 지급됩니다.
3억원 & 70세(부부 중 연소자 기준) 기준으로 보자면, 일반주택의 경우 매월 88만 6천원, 노인복지주택의 경우 77만 2천원, 오피스텔의 경우 73만 6천원을 수령합니다. 내 집으로 예상연금을 조회하고 싶으시다면 주택가격과 연령 등을 기입하고 직접 조회해볼 수 있습니다.
주택연금 수령방식
주택연금 수령방식은 종신방식과 확정기간혼합방식이 있습니다. 주택연금 종신방식은 매월 연금방식으로 평생 동안 받는 것입니다. 이용 중에 의료비 등으로 인한 비용이 필요할 시 수시로 찾아쓸수도 있는 개별 인출제도를 활용할 수도 있습니다. 주택연금 우대지급방식은 부부기준으로 주택가격이 2억 5천만원 미만으로 1주택 소유자이고, 부부 중 한 사랑 이상이 기초연금 수급권자 일 경우에 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령할 수 있습니다.
주택연금을 활용한 노후준비 전략
시작은 저축부터
생활비 부족분을 메꾸는 가장 좋은 방법은 일찌감치 연금저축과 IRP의 세액공제 한도만큼 꾸준히 저축하는 것입니다. 연간 900만원씩 20년간 모으면 보수적으로 운용한다고 해도 총액 3억원은 만들 수 있습니다. 혹은 연간 900만원씩 10년간 모으면서 연간 3%씩 수익만 내도 1억원을 만들 수 있습니다. 은퇴 시점에 1억원만 있어도 배당률이 높은 월배당 ETF 상품 등을 통해 월 100만원 가까운 현금 흐름을 만들어볼 수 있습니다.
국민연금으로 보태기
여기에 더해서 1969년 이후 출생자는 65세부터 국민연금을 받을 수 있습니다. 하지만 일반적으로 보통 50대 중반에 직장을 그만둔 뒤, 한두 차례 적은 월급을 받는 일자리를 거쳐 60세쯤 은퇴하는 것이 다반사입니다. 이러한 경우, 국민연금 개시까지 약 5년 안팎의 소득 공백기가 생기게 됩니다.
연금겸업으로 버티기
소득공백기를 버티는 가장 좋은 전략은 ‘연금겸업’입니다. 개인연금 중에서 일부만 수령하면서 계속 돈을 버는 것입니다. 직장에서 받은 퇴직금은 IRP 등 개인연금 계좌에 넣어서 55세부터 연금으로 받을 수 있습니다. 이와 함께 소득 활동을 하면 자산 소진 시기를 조금이나마 뒤로 미룰 수 있습니다.
주택연금도 전략적으로
주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이면 신청할 수 있고, 공시가격 12억원 이하 주택을 소유한 경우 이용할 수 있습니다. 주택연금은 집을 담보로 하는 대출상품으로 신청자 부부가 모두 사망한 뒤 주택을 처분해 정산하고 있습니다. 부부가 만약 큰 집에 살고 있다면 먼저 집을 팔아 현금을 확보하고, 다운사이징한 집을 담보로 주택연금을 받는 전략을 취하는 것이 필요합니다. 확보된 현금으로 또다시 ETF 등 월배당을 통해 현금흐름을 창출할 수 있고, 이러한 현금흐름을 통해 생활비에 활용하면서 최대한 주택연금을 늦춰서 받게 되면 수령액은 더 커지게 됩니다.
다만, 70세 전까지는 금융 자산으로 생활비를 만들어야 합니다. 현금 흐름을 만들기 위해서는 10년 이상의 장기투자가 필요합니다. 매년 수익에 따라 자산을 리밸런싱해야 하는데 주가가 올라 주식 비중이 70%가 되고 채권이 30%로 줄었다면, 주식 일부를 매도하고 채권을 매수해 다시 50대 50의 비중을 맞춰주는 식으로 진행하면 됩니다.
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